阜海政办发〔2019〕58号

为进一步做好早期棚改小区维修管护工作，完善社会治理体系，提升早期棚改小区居民自治能力，结合辽宁省住建厅《坚持“共谋、共建、共治、共评、共享”做好早期棚改小区维修改造工作方案》文件精神，制定本工作方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，健全完善基层治理体系和治理能力，确保早期棚改小区维修管护工作顺利实施，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、基本原则

——坚持政府引导、居民参与，落实政府推进基层治理的主体责任，提高居民参与积极性；

——坚持以人民为中心，充分尊重民意、关注民情、顺应民心，完善基层治理能力；

——坚持党的领导，充分发挥基层党组织先锋模范和桥梁纽带作用；

——坚持责权分明、各负其责，明确维修管护权责，确保维修管护顺利实施。

三、工作任务

（一）依法依规成立业主委员会，提高居民自我管理意识

2019年海州区共改造九片早期棚改小区，分别为文欣苑小区，平中二期，平中小区，希望嘉园小区，阳光小区，平西A区，平西B区，惠西小区，惠馨小区，改造前均由海州区海发实业公司管理（海发实业为区属国有企业），以上小区均成立业主委员会。已成立业主大会并产生业主委员会的，由业主委员会执行业主大会决定事项；已成立业主大会但未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。

（二）在早期棚改小区设立党组织，发挥党支部战斗堡垒和党员先锋模范作用

1.充分认识党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的重要意义。加强党建引领，是“党领导一切”政治原则的必然要求，也是“以人民为中心”价值追求的必然要求，更是提升基层党组织组织力的必然要求。

2.准确把握党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的重点任务：一是健全工作体系。二是强化政治引领。三是加强组织领导。四是提升服务能力。五是完善机制建设。

3.切实加强党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的工作落实。既要精心组织、加强联动，又要各司其职、各负其责，形成大家抓、合力抓的良好氛围。形成党组织领导下的各类组织有机联动、同心服务、共建共享的良好局面。

（三）加强与街道社区、业委会（党支部、居民代表）、物业公司、施工队伍等单位的联系，完善沟通协调工作机制，共同做好改造工程的实施组织

早期棚改小区物业服务基本内容包括：秩序维护、共用部位及共用设施设备运行维修养护（含楼道窗户、照明等的维修养护、化粪池清掏、消防安全检查）、保洁清洁（含垃圾分类）、绿化养护，基本服务费用由业主缴纳，具体事项可结合早期棚改小区实际进行调整。服务标准可由业主与物业管理单位参照地方标准约定。要充分挖掘和整合小区停车等公共资源，所得收益应在显著位置向业主公示，经业主共同决定后可用于补充专项维修资金、抵扣基本物业服务费用或用于其他相关费用等用途。

（四）推动居民自助式管理，提高物业管理水平

由社区党组织牵头建立由社区居民委员会、产权单位、物业服务企业、业主委员会、辖区单位、政府相关部门等共同参与的小区议事协调委员会，协商解决小区物业管理过程中的重要事项。加强小区日常管理维护，对问题缺陷及时进行整治，避免出现大的改造修缮支出。

（五）对居民自家出现的问题，要及时修补，合理分摊费用

加强宣传引导，推动小区业主转变观念，强化责任意识，培养业主自我管理、主动参与、共同决策的能力。引导业主明晰产权及维修范围，对居民自家出现的问题，要及时修补，合理分摊费用。

（六）合理制定物业费标准，建立动态调整机制

街道办事处在区主管部门的指导下负责具体实施工作，通过业主（含单位业主，下同）认可的方式组织成立业主大会、组建业委会、小区议事协调委员会等组织，确定小区管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。社区居民委员会协助街道办事处联系小区业主积极参与有关事项的决定并进行监督。合理制定物业费收费标准，建立动态调整机制，依法合理收取使用小区停车费、广告费等，在社区业委会的监督下，弥补物业服务经费不足。

（七）多渠道筹集资金，建立和完善房屋维修资金制度，管理和使用好房屋维修资金

2020年底前，通过政府补贴、居民合理负担等方式，多渠道筹集住宅专项维修资金。

（八）做好网格化管理

依托现有的社区管理体系和信息平台，构建“街道—社区—小区—楼栋—居民”的五级网络组织体系，按照“界线清晰、任务适当、责任明确、便于考核”的原则，将社区范围划分为若干个区域格，以格化的方式，建立网格管理服务队伍，将社区每名工作者落实到每一个区域，并对区域内党小组、志愿者、辖区单位进行整合，以片带面，以面带块，上下联动，资源共享，活动共办，形成全面掌握实情、及时反映民情、迅速解决问题、有效化解矛盾的小区管理服务长效机制。

四、工作要求

（一）要强化街道党工委、办事处在早期棚改小区物业管理工作中的领导作用，加强社区党组织对业主委员会的领导，在有条件的业主委员会设立党组织或党小组，帮助业主委员会提高自我管理能力，鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员或热心公益事业、遵纪守法、综合素质高、工作能力强的社区党员通过规定程序担（兼）任业主委员会成员。

（二）要加强物业管理队伍建设，配备与承担职责相适应的人员力量。搭建交流互通平台，定期对街道办事处工作人员、社区工作者、业主委员会成员、物业服务企业负责人、物业项目负责人及业主开展业务培训和经验交流，引导业主转变观念，树立权利责任意识，培养业主自我管理、主动参与、共同决策的能力。

（三）要建立健全应急处置机制，由街道办事处选择符合条件的物业管理单位组建早期棚改小区管理应急队伍，在必要时向业主提供基础应急物业服务，费用由业主缴纳。应急期间街道办事处应及时组织业主重新确定物业管理模式及管理单位。

（四）要广泛宣传早期棚改小区维修改造效果，对比改造前后变化，总结改造经验。让广大居民充分了解此次维修改造的重大意义以及国务院领导对早期棚改小区居民的关心和爱护，引导广大居民履行应尽义务，积极参与到小区的管理维护工作中。

五、工作措施

（一）加强组织领导

坚持党组织领导、业主决策、属地组织和部门指导相协调的原则。实施维修改造的早期棚改小区物业管理工作要充分发挥基层党组织领导核心作用，加强基层党建联建工作；以业主自治为基础，尊重业主参与权和决策权；区政府组织街道办事处及相关部门做好具体事项的实施、推进与协调工作；各行业主管部门按照各自职责加大业务指导和行业监管力度。

（二）明确责任分工

1.区住房和城乡建设局负责对实施综合改造的早期棚改小区物业管理工作的政策指导。

2.各街道党工委负责指导社区党组织在老旧小区物业管理工作中发挥好领导作用。

3.各街道办事应结合实际，指导小区居民开展自治和共治工作。

                                     海州区人民政府办公室

                                        2019年10月25日

（此件公开发布）